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限購限貸政策下借名購房協議效力與法律風險

時間:2019-10-04 來源:中國房地產 作者:馬琳 本文字數:2636字

  摘要:雖然借名購房形式上違背了房產調控的政策限制,使政策規定的限購人員或禁購人員突破了限制而達到買房的目的,但這種突破只是個體間的調整,即有購房資格的被借名人自由處分其購房資格,而受政策限制的實際購房人借用其購房資格從而實現買房的目的。被借名人處分其購房資格的行為并沒有違反法律法規的強制性規定,并未損害社會的公共利益,即其不具備《合同法》規定的合同無效情形。

  關鍵詞:法律規定; 司法實踐; 法律風險;

  近幾年,在各地房地產調控政策日益嚴格的背景下,為規避稅收、限貸及限購(“雙限”)政策,出現了借名買房、“假離婚”、陰陽合同、虛構債務以房抵債等現象。筆者查詢中國法院裁判文書網顯示,截至2019年8月,因借名買房糾紛出具的法律文書約4900份,案由涉及所有權確認糾紛、物權保護糾紛、房屋買賣合同糾紛、合同糾紛等。筆者認為,認真分析研究限購限貸政策下借名買房協議的效力以及法律風險,在理論及實踐層面均有積極意義。

限購限貸政策下借名購房協議效力與法律風險

  1、限購限貸政策下借名買房協議的效力

  借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房,并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人,被借名之人為名義購房人或出名人。實踐中,借名買房多通過簽訂借名買房協議進行,鑒于此類協議的簽訂多是為了規避限購限貸等調控政策,那么其效力如何?是否會被認定無效?

  1.1、法律規定

  有觀點認為借名買房行為是為了規避國家相關房地產調控政策和法規,屬于《合同法》第52條規定的以合法形式掩蓋非法目的或違反法律、行政法規的強制性規定情形,應當認定為無效。另一種觀點認為,借名買房當事人之間簽訂的借名買房協議,只要是當事人雙方真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,即屬有效,當事人應當依據約定履行。

  筆者認為,借名買房協議的效力應區分具體情況,具體分析。

  《合同法》第52條規定,“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”

  因此,若借名買房協議系雙方當事人自愿簽訂,是雙方真實意思表示,則對于協議效力如何,需確認是否存在惡意串通損害國家、集體或第三人利益,以合法形式掩蓋非法目的,損害社會公共利益或是違反法律、行政法規的強制性規定的情形。

  雖然借名購房形式上違背了房產調控的政策限制,使政策規定的限購人員或禁購人員突破了限制而達到買房的目的,但這種突破只是個體間的調整,即有購房資格的被借名人自由處分其購房資格,而受政策限制的實際購房人借用其購房資格從而實現買房的目的。被借名人處分其購房資格的行為并沒有違反法律法規的強制性規定,并未損害社會的公共利益,即其不具備前述《合同法》規定的合同無效情形。

  另外,根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第14條的規定:“《合同法》第52條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定。”而政府出臺的房屋限購、限貸政策并非法律和行政法規,亦不屬于效力性強制性規定,而是屬于管理性強制性規定,因此,協議違反類似規定并不當然造成合同無效。

  1.2、司法實踐

  司法實踐中對當事人違反限購政策簽訂的借名買房協議并未當然認定為無效。

  第一種情況:借名買方協議所購買的房屋為一般商品房的,該借名買方協議一般認定為有效。如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第15條規定:“當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。”根據上述規定,北京市高級人民法院院就借名買房確權案件的處理原則是:借名買房過程中,借名人實際享有房屋權益,借名人可依據合同約定要求被借名人辦理房屋所有權轉移登記,即借名買房協議原則上是有效的。

  第二種情況:借名買房協議購買的房屋為政策性保障住房的,該借名買房協議或被認定為無效。如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定:“借名人違反相關政策、法規的規定,借名購買經濟適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。”《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第10條第2款規定:“《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續,經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的,可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。”

  綜上可見,當事人為規避房地

  產限貸限購政策而簽署借名買房協議時,該協議通常并不因違反限購政策而當然無效,需結合具體情況進行具體分析。

  2、借名買房存在的法律風險

  “借名買房”表面使得借名人突破了房產限購政策的束縛,實現了其買房目的,但其中隱藏著諸多風險。

  2.1、借名人主要風險

  1.借名購買房屋,被借名人反悔,不承認或不履行雙方達成的借名買房協議,導致借名人無法取得房屋產權或取回購房款,自身權益無法保障。

  2.在未辦理完畢過戶手續時,借名人對房屋只享有債權,借名購買房屋后,房屋登記在被借名人名下,若被借名人擅自轉讓、抵押房產或者因被借名人欠債導致房產被法院強制執行,會使借名人喪失向被借名人主張過戶的權利。

  3.借名買房未簽訂書面協議,未留存相關證據,導致在后期無法證明雙方存在借名買房合同關系,而不能主張被借名人配合過戶。

  2.2、被借名人主要風險

  1.被借名人將購房指標讓渡給借名人,便不能再享受相關的優惠政策。

  2.征信記錄或會受影響。若購房是通過銀行貸款的形式,一旦借名人未按期償還貸款,被借名人或會面臨債務風險,而且征信記錄或會受到影響。

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